Підрахувати кількість "материкових" українців, які мають будинки, квартири та земельні ділянки в Криму, досить проблематично.
"Мова йде про десятки тисяч людей. Це і нерухомість, отримана у спадок, і власність тих людей, які раніше жили в Криму, але переїхали до інших регіонів України, і об'єкти, придбані українцями для літнього відпочинку або для здавання в оренду", - сказав "ЕП" експерт консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.
Сьогодні всіх цих людей об'єднує одне: після анексії Криму Росією у всіх "материкових" власників квадратних метрів на півострові намітилися проблеми з правами на свою нерухомість.
Поки що це питання гостро не стоїть. Але в майбутньому влада РФ обов'язково зажадає перереєструвати квартири, будинки і землю за російськими законами.
"Мертвий" сезон
Після референдуму про входження Криму до складу Росії, який відбувся 16 березня 2014 року, на місцевому ринку нерухомості спостерігався бум. З Росії на півострів стали масово їхати перекупники і жителі "холодних" регіонів, щоб прикупити собі місце під сонцем.
В результаті, попит значно перевищив пропозицію, і ціни пішли вгору - вартість квадратного метра в деяких районах Криму зростала на 10-20% на тиждень. Але ажіотаж навколо кримської землі та нерухомості спав так само різко, як і розпочався.
Точніше, бажання купувати нерухомість у Криму у росіян не зникло. Просто, як виявилося, оформити право власності на житло неможливо.
На початку березня Мін'юст України заблокував доступ Криму і Севастополя до Держреєстру, в якому проводиться реєстрація угод з нерухомістю. А без доступу до української бази стало фактично неможливо підтвердити права власника на нерухомість, перевірити правову чистоту об'єкта (або ділянки) і подивитися його історію.
"Ринок нерухомості Криму фактично зупинився. Спочатку дійсно спостерігався бум, але до реальних угод не дійшло. Хіба що укладаються договори застави. Але покупці робили це на свій страх і ризик. Навіть без завірення нотаріусів, робота яких була зупинена", - розповіли "ЕП "в агентстві нерухомості "Талан", яке знаходиться в Севастополі.
Гравці ринку впевнені, що такі договори можуть призвести до афер, коли нечесні продавці зможуть продати квартиру декільком покупцям.
Складна ситуація і на первинному ринку нерухомості. Багато будівництв у Севастополі і Криму заморожені.
"Сьогодні в Криму не оформляють навіть ті будинки, які були здані в 2013 і 2012 роках, але на них не встигли отримати документи", - сказали "ЕП" в корпорації "Гранд Інвест", яка займається будівництвом нерухомості в Севастополі і Криму.
Змінити ситуацію повинна Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра), яка почала працювати в Криму з початку липня.
Російські чиновники заявили, що на початковому етапі буде здійснюватися постановка на кадастровий облік і реєстрація прав власності на квартири і новобудови. Реєстрація угод із земельними ділянками тимчасово здійснюватися не буде до прийняття відповідних федеральних і регіональних законів.
Юридичне поле в сфері нерухомості в Росії дещо відрізняється від України. Для операцій з нерухомістю в РФ потрібно оформити кадастровий паспорт.
У Росії кожен об'єкт нерухомості та земельна ділянка має бути занесений до спеціального реєстру, де вони отримують свій унікальний кадастровий номер. Кожен власник будинку при реєстрації житла отримує кадастровий паспорт - виписку даних з Росреестра про конкретний об'єкт нерухомості. Без оформлення кадастрового паспорта жодна угода в РФ не вважається чинною.
Самостійно підготувати документи для отримання кадастрового паспорта пересічна людина не зможе. Потрібна допомога фахівця - кадастрового інженера.
Для подання заявки на отримання кадастрового паспорта в Криму необхідно надати ксерокопії правовстановлюючого документа, паспорт власника нерухомості і технічний паспорт БТІ, виданий до 1 січня 2013 року. При цьому громадянство не має значення.
Потім кадастровий інженер робить замірювання об'єкта нерухомості і займається оформленням всіх супутніх документів. У середньому, за свої послуги в Криму кадастрові інженери просять 5,5 тис рублів - це близько 1,9 тис грн.
Місцеві гравці ринку говорять, що поки Росреестр працює в тестовому режимі. "Росреестр вже почав приймати документи. Поки що триває оформлення кадастрових паспортів, але реєстрація прав власності не здійснюється. Перші документи повинні бути видані приблизно через місяць", - сказав "ЕП" співрозмовник в юридичній колегії "Рівновага".
Зона ризику
У свою чергу, Україна також намагається захистити власність своїх громадян у Криму.
На початку липня Кабінет міністрів України прийняв постанову про перенесення органів реєстрації кримської нерухомості до Херсонської та Запорізької областей. Але це навряд чи якось вплине на місцевий ринок.
"По-перше, російська влада зможе оскаржувати ці акти. І Україна, яка не контролює Крим, навряд чи зможе щось з цим зробити", - вважає директор компанії з обслуговування інвестицій Investment Service Ukraine, адвокат Іван Герасименко.
Тому реєстрація кримських угод у Херсонській і Запорізькій областях буде носити одиничний характер. Це можуть робити люди, які захочуть перевірити реакцію РФ і свідомо вплутатися в юридичну війну.
Поки влада Криму не налаштувала роботу в сфері нерухомості, власників квартир і будинків не чіпають. Але в майбутньому перереєстрація майна неминуча.
Переоформлення документів вимагатиме додаткових витрат (послуги кадастрового інженера, збори) і може призвести до значних втрат для "материкових" українців під час продажу квартири. Нерезиденти, які мають нерухомість в РФ, при продажу квартири обкладаються податком на доходи фізичних осіб за ставкою 30%. За тими ж операціями громадяни Росії платять 9-13%.
Втім, між Києвом і Москвою діє договір про уникнення подвійного оподаткування. Тобто, українці зможуть платити податки від продажу нерухомості в своїй країні. Чи буде влада Криму дотримуватися цього договору, поки що сказати складно.
У зоні ризику - власники будівель у 200-метровій зоні від берегової лінії. В Україні прибережна зона обмежувалася 100 метрами, але і ця норма нерідко порушувалася.
За російськими законами, під знос підпадають тисячі будівель. "Порушення берегової лінії буде оскаржене, а споруди прибрані", - упевнений Герасименко.
Вже зараз триває активна робота з очищення прибережної зони від кіосків і кафе. Руйнують паркани, якими власники будинків біля моря перекривали доступ до пляжу.
"Відкрито ділянку пляжу біля вілли співачки Алсу в Орлівці. Раніше прохід туди був заборонений", - розповідає місцева жителька Алла.
Періодично в соціальних мережах з'являються чутки про те, що у громадян України в Криму забиратимуть нерухомість. Вони накладаються на інші розмови - про вилучення особистого транспорту, видачу паспортів з пропискою в Магадані та інших жахливих вчинках нової влади півострова. Втім, поки що чутки не підтверджуються.
"Приватна власність непорушна, за законодавством РФ. Росія навряд чи піде на те, щоб забирати квартири українців у Криму", - говорить Герасименко. При цьому експерт визнає, що можливі нюанси.
"Нещодавно влада Криму прийняла закон "Про особливості викупу стратегічних об'єктів в Республіці Крим", який дозволяє місцевій владі примусовий викуп власності громадян і юридичних осіб. Йдеться про об'єкти, що мають стратегічне значення для Криму - електростанції, заводи. Не можна виключати, що сюди можуть потрапити й об'єкти нерухомості - наприклад, будинки біля моря, які сподобаються важливим російським чиновникам", - вважає експерт.
