Одним з найпоширеніших договорів придбання права власності на землю є договір купівлі-продажу земельної ділянки. Він укладається письмово і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

 Цей договір укладається незалежно від того, хто є продавцем землі (громадянин, юридична особа, територіальна громада чи держава) і незалежно від цільового призначення ділянки.

Перш ніж укладати договір купівлі-продажу, покупець мав би перевірити чи є продавець ділянки її власником. Дуже часто продавець має або неправильно оформлені документи, або у нього є тільки їх частина, у гіршому разі у нього їх немає взагалі. Документом, що посвідчує право на земельну ділянку є:

1.    Державний акт на право власності на землю;

2.    Договір купівлі-продажу, дарування, міни, або свідоцтво про право на спадщину. В цьому випадку до них має бути прикріплено державний акт на право власності на земельну ділянку попереднього власника з відмітками нотаріуса про відчуження ділянки та органу земельних ресурсів про реєстрацію прав на цю земельну ділянку.

Укладаючи договір, необхідно заздалегідь провести оцінку земельної ділянки. Вартість, визначена оцінювачем, не є обов’язковою для сторін, але використовуватиметься нотаріусом при численні державного мита.

Сторони угоди не можуть: змінити цільове призначення і режим використання земельної ділянки, а також інші обов’язкові вимоги, передбачені законом.

Не дивлячись на те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки припиняє права і обов’язки попереднього власника, він не припиняє прав і обов’язків третіх осіб на нього, до них відносяться заставні зобов’язання (в т.ч. іпотека), сервітути, оренда, інші обмеження і обтяження. Якщо ділянку продає один з подружжя - необхідно отримати письмову згоду другого з подружжя (якщо ділянка була придбана під час шлюбу).

Після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки на «старому» державному акті нотаріус робить відмітку про відчуження цієї ділянки та підшиває державний акт безпосередньо до договору.

Пам’ятайте, що за статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Допоки  державну реєстрацію права власності на земельну ділянку не проведено – ви не зможете нею розпоряджатись.

Щоб стати повноправним власником землі, необхідно ще здійснити державну реєстрацію права на земельну ділянку в органі земельних ресурсів, який за вашим зверненням здійснить відповідну відмітку на тому ж «старому» державному акті.

Ризики при купівлі землі

Купуючи земельну ділянку чи іншу нерухомість, завжди ризикуєш. Навіть ретельно вивчивши всі необхідні документи, покупець ніколи не застрахований від сюрпризів. Безумовно, нерухомість, зокрема земля, є найнадійнішим способом вкладення грошей, але лише за умови правильності її набуття.

Зазвичай бізнес від малого до великого прагне «обернути» вільні кошти на нерухомість. Іноді, щоб випередити конкурента, «ласі шматочки» землі купуються без достатньої юридичної підготовки, а договори підписуються нашвидкуруч. І не дивно, коли після такої покупки виявляється, що на земельній ділянці будівництво заборонено або по ній проходять так звані «червоні лінії», або взагалі, через рік на цьому місті планується спорудження новенької багатоповерхівки. Крім того, покупець ризикує натрапити на недобросовісних продавців, а інколи і на добре сплановану земельну аферу.

Для того, щоб звести ризики до мінімуму необхідно прискіпливо вивчати оригінали потрібних документів, досліджувати «історію» ділянки.

Отримати необхідну інформацію стосовно цієї землі у відповідних державних органах та передбачити можливі негативні наслідки угоди. Спробуємо у цій статті дослідити, як має виглядати безпечна купівля земельної ділянки. Автор не претендує на істину в останній інстанції, оскільки кожен випадок по-своєму унікальний. Сподіваємося лише, що деякі поради можуть стати у пригоді. Отож, почнемо.

До вас надійшла інформація про продаж земельної ділянки. Ціна досить приваблива, навіть дешева. У такому випадку слід бути вдвічі уважнішим і ні в якому разі не поспішати, навіть якщо продавець розповідає про те, що в нього черга покупців на цю ділянку.
Знайомство з об’єктом

По-перше, необхідно звернути увагу на цільове призначення ділянки. Від цього залежать можливості її використання. Відповідно до Земельного Кодексу землі України поділяються на певні категорії за основним цільовим призначенням. Найцікавішими для придбання, звичайно, є землі житлової та громадської забудови, їх і розглянемо.

Отож, якщо цільове призначення земельної ділянки (вказано в Державному акті на право власності) передбачає таке використання, на яке ви розраховуєте, можна рухатися далі. Нерідко «продаються» неприватизовані земельні ділянки шляхом видачі довіреності на їх приватизацію та майбутнє відчуження. Купувати такі ділянки досить ризиковано, оскільки довіреність може бути відкликана, а в довготривалому процесі приватизації іноді виникають несподіванки, такі як смерть довірителя, зміна законодавчих актів, відмова відповідних органів надавати дозволи та погодження.

Також необхідно з’ясувати кількість власників і укладати договір купівлі-продажу з усіма власниками відразу. Слід бути уважними з особами, які продають ділянку по довіреності за відсутності власника. Довіреність може бути відкликана, а власник виявитися недієздатним або мертвим. Якщо на земельній ділянці знаходиться половина будинку, як часто буває, необхідна згода іншого власника спільної часткової власності на будівлю.

Не забудьте з’ясувати, яким чином земельна ділянка перейшла до теперішнього власника і перевірити правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, міни, свідоцтво про спадщину, первинна приватизація та інше). У випадку, якщо ділянка відійшла за рішенням суду, радимо впевнитися, що строк на оскарження такого рішення вже минув. Якщо виявилось, що останнім часом ділянка часто міняла власників, це може свідчити про незаконність первинної угоди та намагання шляхом багаторазового перепродажу «замести сліди».

Купуємо ділянку з будинком

У випадку наявності на ділянці будь-якої будівлі, необхідно перевірити документи на неї. Якщо документів на будинок немає жодних – де-юре його не існує. Але для оформлення угоди потрібна довідка з БТІ про відсутність будівель на земельній ділянці. Без такої довідки нотаріус не засвідчить договір купівлі-продажу. Однак, якщо фактично будинок існує, БТІ таку довідку не дасть. Якщо ж первинні документи на будинок наявні, але його не введено в експлуатацію, буде укладатись договір купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва. Такі договори почали укладати відносно недавно і перелік необхідних документів на незавершене будівництво у різних нотаріусів може відрізнятися. Радимо в такому випадку попередньо проконсультуватися у нотаріуса, який буде посвідчувати угоду. Якщо будинок зареєстровано і введено в експлуатацію, проблем з укладенням угоди не буде.

Нерідко продаються земельні ділянки з будинками під знос. У цьому випадку необхідно вимагати знесення будинку до укладення договору купівлі-продажу для того, щоб уникнути оподаткування при купівлі будинку, необхідності перереєстрації його та виписки прописаних там осіб (із неіснуючого будинку мешканців виписати значно легше).

Слід також упевнитися, що поблизу земельної ділянки немає виробничих підприємств, СТО, АЗС та інших подібних об’єктів, які, крім шкоди здоров’ю, можуть «розповсюджувати» навколо себе санітарно-захисну зону. В такій зоні здійснювати будівництво заборонено. Також треба бути дуже уважним у разі наявності поблизу водоймищ, оскільки ваша ділянка може належати до природоохоронної зони, будівництво на якій також заборонено.

При огляді ділянки на місцевості радимо звернути увагу на будівлі на ділянках сусідів. Якщо вони розташовані впритул до спільної межі, вам доведеться при будівництві вашого будинку, згідно з протипожежними нормами та ДБНами, відступати від межі двічі, а деколи і більше в залежності від поверховості будівель. Крім того, якщо вікна сусідів виходять на вашу ділянку, можливо, вам доведеться робити вогнетривкі стіни, що є досить дорогим задоволенням. В іншому разі проект вашого будинку не погодять відповідні органи (архітектурні, пожежні, санітарні та інші). Це питання є досить важливим, тому не зайвим буде скористатися послугами професійного архітектора, який допоможе визначити правильне місце розташування вашої майбутньої будівлі, бо у деяких випадках заплановане вами будівництво може виявитися нездійсненним.

Якщо існуюча будівля не відповідає цільовому призначенню ділянки, на якій вона розташована (наприклад, офісна будівля в приватному секторі), краще утриматися від придбання такої ділянки, оскільки вже існують прецеденти в судовій практиці, коли такі ділянки вилучалися з приватної власності громадян.

Ознайомлення з документами

Якщо все, що ви з’ясували при попередньому знайомстві з продавцями та огляді земельної ділянки вас повністю задовольнило, слід переходити до другого кроку – вивчення документів. Ще раз підкреслимо, що вивчати необхідно саме оригінали і бути дуже уважними з дублікатами зниклих документів.

Основним документом на землю є Державний акт на право власності на земельну ділянку. Державний акт видається власнику при первинній приватизації на підставі цивільно-правових угод, рішення суду, свідоцтва про право на спадщину тощо. Другий екземпляр державного акту знаходиться в державному органі, котрий його видав. Отож, аби впевнитися в тому, що акт не підроблений, необхідно переглянути другий оригінал акту. Крім того, радимо отримати Черговий кадастровий план земельної ділянки з метою ідентифікації її з тією, яку ви оглядали. В кадастровому плані вказані прізвища сусідів. Якщо вони збігаються з реальністю, ви маєте більше шансів купити саме ту ділянку, яку оглядали. Якщо не всі прізвища збігаються, це може означати, що в кадастрі застарілі дані. У випадку, коли на ділянці є будинок, необхідно впевнитися, що на правовстановлюючих документах на нього є помітка БТІ про реєстрацію права власності. Також слід перевірити, чи належить будівля до житлового або нежитлового фонду та зіставити це з цільовим призначенням землі.

Якщо ділянка була приватизована недавно (до трьох років), бажано перевірити, на підставі яких дозволів і погоджень була виділена земельна ділянка та компетенцію органів, які надавали погодження. Рішення про виділення земельних ділянок повинні затверджуватися на сесії місцевих рад, але замість цього іноді вони виносяться виконавчими комітетами цих рад, що є незаконним. Тому зацікавлені особи можуть оскаржити такі рішення та визнати недійсним Державний акт.

Також необхідно отримати нотаріально оформлений дозвіл чоловіка/дружини продавця на продаж ділянки, довідку про обмеження та обтяження на земельну ділянку й обов’язково зазирнути в Генеральний план міста на предмет планів влади щодо вашої майбутньої землі. Звичайно, отримати всі необхідні документи, особливо від державних органів, буде нелегко, а без допомоги й участі продавця - ще важче. Однак тільки всебічне та повне вивчення документів і володіння всією необхідною інформацією є запорукою придбання земельної ділянки, а не «мильних бульбашок» за великі гроші.

Олександр Гуменюк

Асоціація юристів м. Кам’янець-Подільського